Le bail commercial 3/6/9 : le bail à durée ferme
Un bail commercial ou bail 3 6 9 est un contrat de location conclu dans le cadre de l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle.
Il est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Il est renouvelable tacitement tous les trois ans. C’est-à-dire que le locataire peut rester dans le local commercial pendant au moins trois ans ou il peut décider de quitter les lieux à la fin de chaque période triennale.
Si le locataire demande le renouvellement du bail commercial à son propriétaire, ce dernier ne peut le refuser que pour certaines raisons : volonté du propriétaire de reprendre le local commercial pour y installer son propre commerce, la nécessité de procéder à des travaux importants dans le local, ou encore le non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles.
En cas de refus, une indemnité d’éviction est alors versée par le propriétaire au locataire afin de compenser les dommages du non renouvellement.
Bail dérogatoire (ou bail de courte durée)
C’est un bail d’une durée maximale de 3 ans concernant des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Les règles du statut des baux commerciaux (comme le droit au renouvellement du bail ou le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement) ne s’appliquent pas au bail dérogatoire.
La conclusion d’un bail de courte durée est possible à condition de respecter toutes les conditions suivantes :
- Le contrat de bail doit être un contrat écrit.
- Les parties doivent exprimer clairement leur volonté d’écarter le statut des baux commerciaux.
- La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans.
- La loi interdit l’insertion d’une clause de renouvellement tacite du bail.
Si ces conditions ne sont pas réunies, ce sont les règles du statut des baux commerciaux qui s’appliquent.
Un bailleur peut signer un ou plusieurs baux de courte durée sur le même local et avec le même locataire sans excéder une durée totale de 3 ans.
A la fin du bail, si le propriétaire souhaite que le locataire libère les locaux, le propriétaire doit adresser une lettre recommandée dans un délai d’un mois après la date de fin fixée dans le bail. Si le locataire est toujours dans les lieux 1 mois après la fin du bail, sans opposition du propriétaire, il bénéficie alors d’un nouveau bail qui sera automatiquement un bail commercial.
Le bail professionnel
Le bail professionnel est un contrat de location d’un local utilisé pour une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il concerne donc principalement les professions libérales. Il est plus souple que le bail commercial.
La durée du bail professionnel est fixée à 6 ans minimum.
Au terme de ce délai de 6 ans, le bail professionnel est automatiquement prolongé pour la même durée : on dit qu’il est tacitement reconduit.
Cependant, contrairement au bail commercial, le locataire n’aura ici aucun droit au renouvellement.
Si le locataire décide de résilier son bail professionnel, ou si le propriétaire décide de ne pas renouveler le bail, un préavis de 6 mois est à respecter.
La sous-location
La sous-location est un contrat par lequel un locataire, appelé « sous-locataire », va pouvoir utiliser les locaux d’un autre locataire, pour y exercer une activité.
La sous-location d’un bail commercial est possible lorsque 2 conditions sont réunies :
- Le bailleur a donné son autorisation.
- Le bailleur a connaissance des conditions de la sous-location.
Le locataire principal doit respecter les conditions du contrat de bail commercial qu’il a conclu avec le bailleur. Il doit donc payer le loyer au bailleur. De son côté, il reçoit un loyer du sous-locataire.
Il est aussi responsable à l’égard du bailleur si le sous-locataire ne respecte pas les conditions du bail. Par exemple, si le sous-locataire a détérioré le local, le bailleur peut demander réparation au locataire principal.
Le sous-locataire doit demander le renouvellement de son contrat de sous-location au locataire principal. Le contrat de sous-location renouvelé prendra fin en même temps que le bail principal. Le locataire principal peut refuser le renouvellement du contrat de sous-location. Lorsqu’il refuse le renouvellement pour un motif grave et légitime (par exemple le non-paiement du loyer), il n’a pas à verser d’indemnité d’éviction au sous-locataire. Dans les autres cas, il devra la payer.
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