Lorsque vous recherchez un bien en immobilier d’entreprise, il est essentiel de comprendre la différence entre un local commercial et un local professionnel.
Le choix du bail dépend directement de l’activité exercée par le locataire et entraîne des conséquences importantes en matière de durée, de résiliation, de renouvellement et de révision du loyer.
Local commercial : définition et caractéristiques
Un local commercial est exploité dans le cadre d’un bail commercial.
Il concerne les activités :
- commerciales
- industrielles
- artisanales
Le locataire doit être immatriculé :
- au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
- ou au Répertoire des Métiers pour les activités artisanales
Le bail commercial est encadré par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Il offre une protection forte au locataire, notamment grâce au droit au renouvellement.
Local professionnel : définition et spécificités
Un local professionnel est loué via un bail professionnel.
Il est réservé aux activités non commerciales, principalement :
- professions libérales réglementées (médecins, avocats, experts-comptables…)
- professions libérales non réglementées
Le locataire exerce exclusivement une activité civile. Le cadre juridique est plus souple que celui du bail commercial.
Quelles différences entre bail commercial et bail professionnel ?
1. Les conditions de résiliation
Résiliation du bail professionnel
Le locataire peut résilier son bail à tout moment, sans justification, à condition de respecter un préavis de 6 mois.
Il s’agit d’une disposition d’ordre public : aucune clause ne peut priver le locataire de ce droit.
Résiliation du bail commercial
Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans.
Le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans), avec un préavis de 6 mois.
On parle de « résiliation triennale ».
⚠️ Contrairement à certaines idées reçues, le locataire ne peut pas simplement partir en payant les loyers restants : il doit respecter les périodes légales.
Du côté du propriétaire, la reprise du local est strictement encadrée. Les motifs sont limitativement prévus par le Code de commerce (ex : insalubrité, démolition…).
À défaut, le bailleur devra verser au locataire une indemnité d’éviction, correspondant notamment à la valeur du fonds de commerce.
2. La durée du bail
- Bail commercial : durée minimale de 9 ans
- Bail professionnel : durée minimale de 6 ans
Le bail commercial offre donc une stabilité plus importante au locataire.
3. Le droit au renouvellement
C’est l’une des différences majeures entre local commercial et local professionnel.
Bail commercial
À l’échéance des 9 ans, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement.
Si le propriétaire refuse sans motif légitime, il doit verser une indemnité d’éviction.
Bail professionnel
Il n’existe pas de droit au renouvellement.
Le contrat est simplement reconduit tacitement pour la même durée, sauf congé donné par l’une des parties avec un préavis de 6 mois.
4. La révision du loyer
Pour un bail commercial
La révision peut intervenir :
- Tous les 3 ans (révision triennale légale)
- Ou via une clause d’échelle mobile prévue au contrat
Elle est encadrée par des indices de référence publiés par l’INSEE :
- ILC (Indice des Loyers Commerciaux)
- ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires)
Pour un bail professionnel
La révision du loyer n’est possible que si une clause spécifique est prévue au contrat.
Elle est également indexée sur un indice de référence défini dans le bail.
Local commercial ou local professionnel : lequel choisir ?
Le choix dépend uniquement de la nature de votre activité :
- Activité commerciale, artisanale ou industrielle → bail commercial
- Profession libérale → bail professionnel
Une erreur de qualification peut avoir des conséquences juridiques et financières importantes. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier d’entreprise.
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