La différence entre local commercial et un local professionnel dépend de l’activité du locataire :
- Le local commercial est défini par un bail commercial. Le locataire est alors inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers pour les activités artisanales. Le bail commercial concerne donc les activités commerciales, industrielles et artisanales.
- Le local professionnel est défini par un bail professionnel. Le locataire exerce exclusivement une activité non-commerciale, soit des professions libérales réglementées (médecins, avocats, experts-comptables, etc.).
Les différences entre un bail commercial et un bail professionnel :
- Les conditions de résiliation.
Ce sont les modalités qui permettent de mettre fin au bail. Pour un local professionnel, le preneur peut mettre fin à tout moment à son bail sans motif spécifique ni justification à condition de respecter un préavis de 6 mois à son bailleur. Aucune clause contractuelle contraire ne peut déroger au droit de résiliation du locataire, c’est une disposition d’ordre public.
Pour le bail commercial, le locataire est contraint de respecter le principe de la résiliation triennale puisque le contrat est signé pour une durée de 9 année minimum. Le locataire peut partir après 3 ou 6 ans s’il paye les loyers des mois restants. Un préavis de 6 mois devra être respecté.
Du côté du propriétaire, des motifs précis doivent être invoqués pour récupérer le local. Ils sont énoncés dans le code du commerce (ex : démolition pour insalubrité…). A défaut, le bailleur doit verser une somme d’argent au locataire appelée indemnité d’éviction. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce à laquelle vient s’ajouter éventuellement des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
- La durée du bail.
Une autre différence entre le local professionnel et le local commercial est la durée du bail. Pour un bail commercial, le locataire est protégé pour une durée de 9 ans tandis qu’elle est de 6 ans minimum pour un bail professionnel.
- Le droit au renouvellement.
Le droit au renouvellement est également une différence entre un local professionnel et un local commercial.
À l’échéance d’un bail commercial, c’est-à-dire au bout de 9 ans, le locataire peut bénéficier d’un renouvellement de bail.
Alors qu’un bail professionnel n’implique pas de droit au renouvellement, le contrat est tacitement reconduit pour la même durée, sauf si l’une des parties prend librement congé en respectant un préavis de 6 mois.
- La révision du montant du loyer.
La dernière différence entre un local commercial et un bail professionnel réside dans les modalités de révision du loyer.
Pour le premier, la révision a lieu au bout de 3 ans à compter de l’entrée dans les locaux ou à la date de renouvellement du bail précédent. Cette révision n’a pas à être prévue dans le contrat de bail, elle est automatique. Une autre possibilité est de mettre une « clause d’échelle mobile », auquel cas la révision n’est pas automatique, elle est à prévoir au contrat.
Concernant le bail professionnel, le loyer peut être révisé en cours de contrat mais uniquement si une clause le précise avec toutes les modalités et conditions.
Dans tous les cas, la révision du loyer est encadrée par la loi et plafonnée selon la variation de l’Indice Trimestriel de Référence, publié par l’INSEE. Vous pouvez retrouver les indices en cours sur notre site dgi-immobilier dans la rubrique « Nos actualités ».
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