« Marché de l’immobilier : de l’euphorie générale à une situation sous tension »

Le point de vue de Flavie DONATELLA, Présidente et Guillaume GRANIER, Directeur de DGi, cabinet de conseil en immobilier d’entreprise.

Quel est votre bilan du marché sur les derniers mois ? Disons-le : nous avons connu un post covid très agité ! C’était l’euphorie générale. Des taux d’intérêt à moins de 1%, des prix de vente et des loyers élevés voir « déconnectés », un engouement accru pour les projets économiques, boosté par une consommation débordante. Après cette période de croissance soutenue, nous connaissons depuis fin 2023 une situation baissière exacerbée par un contexte d’incertitudes et des facteurs macro-économiques (inflation mondiale, montée des taux d’intérêts, frilosité des établissements bancaires, conflits mondiaux, etc.) mais sans commune mesure avec le marché de l’immobilier de logements accentué par la baisse de la capacité d’emprunt des ménages.

« Malgré cette tendance à la baisse, on ne voit pas de crash arriver » Et pourtant vous continuez à installer des entreprises ? En effet, les dirigeants adaptent leur stratégie immobilière en temps réel au gré de leur développement. Malgré cette tendance à la baisse, on ne voit pas de crash arriver. L’essentiel du bouleversement créé par la hausse des taux directeurs sur le marché immobilier semble derrière nous. L’appétence des utilisateurs et des investisseurs pour l’acquisition reste toujours forte, l’offre à la vente toujours rare. Pour répondre à cette pénurie, les entreprises s’orientent sur des locaux à la location. Ce marché devrait rester stable bien que les stocks augmentent sur notre territoire.

La fameuse question : les prix vont-ils baisser ? L’immobilier de logement doit s’adapter avec les nouvelles conditions économiques. Les prix doivent diminuer pour que le marché reparte contrairement à l’immobilier d’entreprise dont les valeurs sont soutenues par un déficit d’offre à l’échelle de notre région. Il est vrai que les valeurs post Covid sont élevées, mais dans un contexte où la demande est supérieure à l’offre, pour devenir propriétaire de ses locaux, il ne faut pas s’attendre à ce que les prix baissent. Les taux d’intérêts bancaires actuels n’ont pas eu que pour effet de ralentir le marché. Rappelons que les taux que nous avons connu les trois dernières années étaient anormalement bas. Certains actifs recherchés maintiendront des prix de vente élevés tels que les bâtiments d’activités avec terrain et les locaux commerciaux en secteur prime. Gardons néanmoins un oeil attentif sur les nouveaux standards environnementaux qui pourraient engendrer des variations.

« Il ne faut pas attendre que les taux baissent » Au vu du contexte, quel conseil donneriez-vous à une entreprise qui souhaite acheter ses nouveaux locaux ? On pourrait penser qu’il faut attendre pour obtenir de meilleures conditions mais ce n’est pas opportun, c’est un marché tendu et sous-offreur. Il ne faut pas attendre que les taux baissent, au risque de laisser passer les opportunités d’acquisitions. Comme en 2017, il sera possible de renégocier les prêts immobiliers à de meilleures conditions.

Et à un propriétaire qui souhaite vendre ? Dans l’état actuel, il est primordial de passer par un professionnel de l’immobilier pour obtenir un avis de valeur cohérent, des conseils avisés avec une parfaite connaissance du marché. Il n’est pas nécessaire d’attendre pour mieux vendre, les acheteurs sont là, les biens sont rares.